Offre d'achat
L'offre d'achat : le premier pas vers la concrétisation d'un projet immobilier
Vous avez enfin trouvé le logement de vos rêves et vous êtes prêt à vous lancer ? La première étape consiste à formuler une offre d'achat au vendeur. Ce document écrit va manifester votre volonté d'acquérir le bien aux conditions que vous proposez. C'est le point de départ des négociations qui, si elles aboutissent, déboucheront sur la signature d'un compromis puis de l'acte de vente définitif.
Mais que doit contenir une offre d'achat ? Quelles sont les mentions obligatoires et facultatives ? Sous quelle forme la présenter et à qui l'adresser ? Peut-on la retirer une fois envoyée ? Quels pièges éviter pour mettre toutes les chances de son côté ?
Pas de panique, Guy Hoquet vous dit tout sur cet incontournable de l'acquisition immobilière ! an unknown printer took a galley of type and scrambled it to make a type specimen book.
Définition et caractéristiques d'une offre d'achat
Une offre d'achat immobilière est une proposition écrite adressée par un acquéreur
potentiel à un vendeur, exprimant son intention d'acquérir un bien à des conditions
déterminées. Elle marque la première étape concrète vers la vente, sans pour autant valoir
transfert de propriété.
Juridiquement, l'offre d'achat est un acte unilatéral qui n'engage que son auteur : seul l'acheteur exprime sa volonté d'être lié en cas d'accord du vendeur. Ce dernier reste libre d'accepter, de refuser ou de négocier l'offre, sans avoir à se justifier.
Pour produire ses effets, l'offre doit comporter plusieurs éléments essentiels :
⚈ La désignation précise du bien concerné (adresse, surface, étage...)
⚈ Le prix proposé pour l'acquérir
⚈ Les modalités de paiement envisagées (apport, crédit immobilier...)
⚈ Le délai de validité de l'offre, pendant lequel l'acheteur ne peut se rétracter
⚈ La signature manuscrite de l'acheteur, qui manifeste son engagement
D'autres mentions sont facultatives mais vivement conseillées
⚈ Les éventuelles conditions suspensives (obtention d'un prêt, absence de servitude...)
⚈ La date limite souhaitée pour la signature de l'acte authentique
⚈ Le montant des arrhes ou de l'indemnité d'immobilisation proposé
⚈ La liste des meubles inclus dans la vente pour un bien en copropriété
L'offre doit être rédigée de manière claire, précise et sans ambiguïté. En pratique, elle prend la forme d'un courrier manuscrit ou d'un formulaire type fourni par l'agent immobilier ou le notaire. Le support électronique est toléré s'il permet d'identifier son auteur.
Exemple : Camille a visité un appartement ancien à rénover à Paris. Elle remet une offre d'achat manuscrite au vendeur, proposant d'acquérir le bien pour 300 000 € avec un crédit sur 20 ans et 10 000 € d'arrhes, sous réserve de l'obtention de son prêt. L'offre est valable 10 jours.
Le fonctionnement et les suites d'une offre d'achat
Après avoir visité un bien et décidé de l'acheter, l'acquéreur potentiel formule son offre par
écrit et la remet en main propre au vendeur ou à son représentant (agent immobilier,
notaire). La négociation du prix a normalement déjà eu lieu.
L'offre est valable pendant un délai fixé par son auteur (en général de 7 à 15 jours). Pendant ce délai, l'acheteur ne peut pas se rétracter, sauf exceptions. En revanche, le vendeur est libre de répondre ou non à l'offre. Son silence vaut refus.
Si le vendeur accepte l'offre dans le délai imparti, celle-ci devient une promesse synallagmatique de vente engageant les deux parties, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives. Les négociations sont closes et les parties s'acheminent vers la signature d'un compromis puis de l'acte authentique dans les délais convenus.
Le vendeur n'est pas obligé d'accepter la première offre reçue, même si elle correspond au prix demandé. Il peut en avoir reçu de meilleures entretemps ou vouloir négocier certains points (délais, arrhes, meubles inclus...). Tout est affaire de contexte et de volonté des parties !
Si le vendeur refuse expressément l'offre, ou n'y répond pas dans le délai, l'acheteur est délié de tout engagement. Il retrouve sa liberté de contracter ailleurs ou de formuler une nouvelle offre avec d'autres conditions.
En pratique, une offre peut aussi devenir caduque si :
⚈ L'acheteur se rétracte avant l'expiration du délai de validité (sauf exceptions)
⚈ Une condition suspensive ne se réalise pas (refus de prêt...)
⚈ Le bien est vendu à un autre acquéreur entretemps
⚈ Un évènement rend la vente impossible (sinistre, décès du vendeur...)
Contrairement aux apparences, l'offre d'achat n'est donc pas une simple formalité. Elle créé un lien de droit et ne doit pas être signée à la légère !
Les précautions à prendre avant de formuler une offre d'achat
Si vous envisagez de formuler une offre d'achat, plusieurs réflexes s'imposent :
⚈ Visitez le bien plusieurs fois à des moments différents, pour bien vous imprégner de ses qualités et défauts. N'hésitez pas à poser des questions !
⚈ Étudiez le dossier de diagnostics techniques (DDT) pour lever toute ambiguïté sur la surface, l'état et les performances du logement.
⚈ Demandez la liste des charges (copropriété, taxes foncières...) et des travaux réalisés ou à prévoir pour affiner votre budget.
⚈ Interrogez les voisins, le gardien, le syndic sur la vie de l'immeuble, les relations, les incidents passés...
⚈ Vérifiez le prix du marché pour des biens similaires (sites d'annonces, notaires...) pour objectiver votre proposition.
⚈ Faites une simulation d'emprunt avec votre banque pour valider votre plan de financement et votre apport personnel.
⚈ Listez les points importants à inclure dans l'offre (meubles, conditions suspensives...) pour éviter tout malentendu.
⚈ Restez courtois et constructif dans la négociation, sans braquer le vendeur. Une offre bien argumentée a plus de chances d'aboutir !
⚈ Faites relire l'offre à votre entourage ou à un professionnel (avocat, notaire) avant de l'envoyer, pour traquer toute ambiguïté. Bien formuler son offre est souvent la clé d'une vente réussie. Alors prenez le temps de la réflexion et n'hésitez pas à vous entourer !
Guy Hoquet répond à vos questions sur l'offre d'achat
Puis-je retirer mon offre d'achat avant son terme ?
En principe, l'offre d'achat engage son auteur pendant toute sa durée de validité. Il ne peut pas la retirer discrétionnairement avant l'expiration du délai.
Il existe cependant des exceptions permettant une rétractation anticipée :
⚈ La survenance d'un élément nouveau modifiant l'équilibre du contrat (apparition de vices cachés, refus de prêt...)
⚈ L'inexécution d'une condition essentielle (non-conformité des diagnostics, travaux promis non réalisés...)
⚈ Une faute du vendeur (rétention d'information, dol, pressions...)
Pour se rétracter, l'acheteur doit le notifier par lettre recommandée avec AR au vendeur avant la fin du délai, en motivant sa décision. Il retrouve alors sa liberté sans pénalité. Mais attention, un retrait abusif ou non motivé peut être considéré comme une faute exposant à des dommages-intérêts !
Quelles conditions suspensives prévoir dans l'offre ?
Les conditions suspensives permettent de subordonner la vente à la réalisation de certains événements futurs et incertains. Elles sécurisent l'engagement de l'acheteur.
Les principales conditions suspensives à insérer dans l'offre sont :
⚈ L'obtention d'un prêt immobilier aux conditions indiquées (montant, taux, durée...) dans un délai précis.
⚈ L'absence de servitudes non déclarées ou de vices cachés après contrôle approfondi du bien et de ses diagnostics.
⚈ La vente préalable d'un autre bien appartenant à l'acquéreur, lui permettant de financer la nouvelle acquisition.
⚈ L'obtention d'un permis de construire ou d'une autorisation de travaux pour d'éventuels aménagements.
Si ces conditions ne sont pas remplies, l'acquéreur peut renoncer à la vente sans perdre d'argent ni payer de pénalités. Leur non-réalisation doit être constatée par écrit et notifiée au vendeur.
La formulation des conditions suspensives doit être précise et objective. Un abus ou une condition potestative peut les rendre caduques. Là encore, faites-vous conseiller !
Puis-je faire plusieurs offres d'achat en même temps ?
Juridiquement, rien n'interdit de formuler des offres d'achat sur plusieurs biens en parallèle, pour maximiser ses chances d'acquisition. Les offres ne valent pas vente et l'acheteur ne sera engagé qu'envers le vendeur qui aura accepté en premier.
Mais cette pratique est à double tranchant :
⚈ Elle met la pression sur les vendeurs et peut accélérer le processus de vente en votre faveur.
⚈ Elle peut aussi vous desservir en termes d'image et de crédibilité si les vendeurs se rendent compte de votre jeu.
⚈ Elle vous expose surtout à devoir acheter plusieurs biens en même temps si plusieurs vendeurs acceptent vos offres simultanément !
Le mieux est donc de hiérarchiser vos préférences, de personnaliser chaque offre et de les formuler de manière échelonnée dans le temps. Et surtout, d'être transparent avec les vendeurs sur vos intentions réelles !
Que faire si mon offre d'achat est refusée ?
Si votre offre est refusée, c'est que votre proposition ne correspond pas aux attentes du vendeur, que ce soit en termes de prix, de délais ou de conditions. Pas de panique, tout n'est pas perdu !
Vous pouvez déjà demander les raisons du refus au vendeur ou à l'agent immobilier. Leurs explications vous aideront à comprendre ce qui a coincé et à rectifier le tir
Ensuite, libre à vous de formuler une nouvelle offre en tenant compte des reproches. Par exemple, en augmentant légèrement votre prix, en raccourcissant les délais ou en levant certaines conditions.
Il est aussi judicieux de rappeler vos atouts en tant qu'acheteur : apport conséquent, prêt préapprouvé, procédure courte... De quoi rassurer le vendeur !
Enfin, sachez rester patient et philosophe. Si le vendeur campe sur ses positions ou a d'autres pistes, mieux vaut passer à autre chose. La déception est grande mais d'autres opportunités se présenteront. Ne vous laissez pas abattre !
L'essentiel à retenir sur l'offre d'achat immobilière
1. L'offre d'achat est une proposition écrite par laquelle un acquéreur potentiel
manifeste sa volonté d'acheter un bien à un prix et sous certaines conditions. C'est
le point de départ des négociations.
2. Elle doit comporter des mentions obligatoires (désignation du bien, prix, délai de validité, signature) et des mentions facultatives mais conseillées (conditions suspensives, délai de réitération, arrhes...).
3. L'offre engage son auteur pendant le délai de validité fixé, mais pas le vendeur qui reste libre de l'accepter, de la refuser ou de la négocier. L'acceptation forme la vente sous réserve des conditions suspensives.
4. Avant de formuler une offre, l'acheteur doit bien connaître le bien et ses contraintes, avoir un plan de financement solide et des arguments de négociation. L'accompagnement d'un professionnel est souvent utile.
5. Une offre peut être retirée de manière anticipée dans certains cas (vice caché, refus de prêt...). Elle peut aussi devenir caduque si les conditions ne sont pas remplies. Un retrait abusif peut être sanctionné.
Alors, prêts à vous lancer dans l'aventure de l'offre d'achat ? C'est vrai qu'elle peut sembler impressionnante avec toutes ses subtilités juridiques. Mais en pratique, c'est surtout une question de feeling, de timing et de négociation. Si le bien vous plaît vraiment et que votre proposition est solide, foncez !
Et n'hésitez pas à solliciter les conseils avisés de votre agent immobilier Guy Hoquet pour vous guider dans la rédaction de votre offre. Avec sa connaissance du marché local et des attentes des vendeurs, il saura trouver les bons arguments pour faire mouche. Maintenant, à vous de jouer !
Allez plus loin sur ce sujet
Approfondissez votre exploration avec ces autres définitions :
